麗都花園裝修設計｜深井臨海舊樓防潮、窗戶及石屎修葺
麗都花園位於新界荃灣區深井青山公路深井段 41–63 號，由長江實業及熊谷組合作發展，1989 年 3 月 23 日起入伙，共 5 座、1,392 伙，實用面積約 547 至 785 呎，實用率約 80% 至 83%，設會所、泳池、兒童、運動及康樂設施與停車場，小學校網 62 區，中學屬荃灣區。
臨海單位最先壞的通常是五金及封邊
海邊濕度及含鹽份空氣會加速鉸位、滑軌、窗鉸及外露金屬鏽蝕；複合板材則通常由未封妥的切口先吸濕脹起。因此近窗、廚房、浴室及工作間應使用較耐腐蝕五金，所有切板邊緣做好封邊，濕區及外牆旁選防潮基材。
外牆旁的深櫃要按牆身狀況留通氣位，鞋櫃用透氣層板，避免把潮濕衣物及泳衣放入密封衣櫃。日照範圍使用耐光飾面，電視及工作枱盡量不正對強光窗戶，窗簾及太陽簾應在木器與天花階段一併規劃。
先找水路，後油漆
窗框四周密封膠會隨年月及日曬硬化、裂開及脫離，雨水可在牆內流動並在較低位置出現。單純油漆內牆只能暫時遮住水漬。
應檢查每扇窗的開關、鎖、鉸位鏽蝕、窗框變形、排水孔及四周密封膠；窗下牆身如有鏽漬、直線裂縫、起泡、軟批盪或反覆水漬，要進一步判斷是滲水、冷凝還是鋼筋鏽蝕。
窗戶維修必須在鄰牆木器安裝之前完成，櫃身亦要保留日後檢查窗框密封膠、五金及排水孔的空間。
滲水與冷凝水並不相同
冷凝水通常在潮濕天氣於較冷表面形成，並在傢俬背後通風不足時加劇；雨水滲入則通常與暴雨同步，在相同位置反覆出現。兩者可同時存在，但處理方法不同：冷凝問題需要通風及溫濕度管理，雨水滲入則要修正窗框、外牆、防水及去水路徑。
石屎剝落的警號
天花、樑或外牆出現鏽色水漬、沿鋼筋方向的直線細裂縫、敲擊空鼓、油漆局部鼓起或剝落、鋼筋外露或地面出現石屎碎片，都可能表示鋼筋已鏽蝕。
正確維修需要先移除鬆脫石屎、敲擊找出真正離層範圍、鏟除至穩固基層、清理及處理鋼筋、用合適修補砂漿修補及養護，並處理真正水源。結構構件修葺屬受規管小型工程，須由指定註冊承建商處理；本公司為註冊小型工程承建商第 II 類。詳情見石屎剝落維修流程。
強制驗樓及驗窗
麗都花園樓齡已超過 30 年，處於強制驗樓計劃可涵蓋的樓齡。樓齡達 30 年或以上的私人樓宇（不超過 3 層的住宅除外），在收到法定通知後，業主須委任註冊檢驗人員檢查公用部分、外牆、伸出物或招牌，並監督所需訂明修葺。
檢驗範圍包括外部及其他實體構件、結構構件、消防安全構件、排水系統及僭建物。強制驗窗則適用於樓齡達 10 年或以上的私人樓宇；收到通知後須安排訂明檢驗及所需修葺。
簽裝修合約前應向管理處查詢：大廈是否已收到 MBIS 或 MWIS 通知？目前處於哪個階段？是否即將進行外牆搭棚、窗戶修葺或公用排水工程？相關停水、搭棚或通道限制會否與私人裝修重疊？詳情見MBIS 與 MWIS 說明。
1989 年單位應先更新的項目
第一，檢視電力負載及配電箱，按現代冷氣、抽濕機、煮食電器、在家工作及充電需要安排回路及電位；第二，檢查廚廁及空調暗藏排水，必要時更換並確認公用立管接口；第三，廚廁防水重做並做約 24 至 48 小時蓄水試驗；第四，地面找平後才鋪地板及做木器最終度尺；第五，先完成窗戶密封及五金工程；第六，任何石屎剝落先修葺並完成養護，才做天花及櫃身。
547 至 785 呎間隔策略
547 至 617 呎：集中一幅到頂收納牆、玄關透氣鞋櫃、有效廚房及可轉換次房；高櫃不應遮擋主要景觀及採光牆，保持玄關望入的最長視線。
約 657 呎三房：主人房做主要衣櫃，最細房需要清楚選擇書房、兒童房或客房用途，並在睡房外設工作間櫃收吸塵機、晾衫架及行李。
約 785 呎：可支持較完整主人房、兼作書房及客房的第三房，以及完整客廳收納牆；長櫃仍需現場度尺、兩端修邊及同批物料。
所有面積都需要按實際收納量設計，而不是用標準櫃數。詳情見收納盤點法。
廚房、浴室及洗衣
廚房以全開式抽屜取代深身地櫃，高身櫃收電器及乾貨，櫃底工作燈改善操作；近鋅盆及洗衣機使用防潮基材、做好封邊並保留維修空間。
浴室如拆卸，應全面更新防水及修正去水斜度，保留蓄水測試記錄；浴櫃使用防潮基材並配鏡櫃。另設正式洗衣及晾衫位置，避免長期在睡房晾濕衣物增加室內濕度。
工期與預算
度尺、設計、出圖及報價一般需 2 至 4 週；二手單位全面翻新一般約 8 至 14 週。若涉及窗框滲水、外牆問題、石屎剝落、與公用立管有關的排水維修或長時間乾燥，工期會增加。由收樓至入伙宜預留 3 至 5 個月。
預算優先次序：石屎及結構修葺 → 外牆水路、窗戶及密封膠 → 電線、排水、防水及地面找平 → 廚廁 → 主人房衣櫃、玄關及工作間 → 次房及客廳木器 → 裝飾、燈具、窗簾及活動傢俬。
臨海單位報價應獨立列明：窗戶及外牆滲水檢查、窗框密封及五金維修、石屎敲擊及修葺、防潮櫃身規格、防腐蝕五金、外牆旁櫃身通風做法、耐光飾面，以及隱藏水損的暫定金額。比較報價可使用報價核對清單。
驗收及保養
交場時要同時開花灑、洗手盆、馬桶、廚房及洗衣設備測試水壓與去水；測試每個插座、回路及固定電器；逐台測試冷氣與冷凝水；開關每扇窗並檢查修補後密封膠；檢查櫃門、滑軌、緩衝及通風細節。
文件應包括竣工圖、物料及五金表、改動固定電力裝置時的 WR1／WR1(A)、防水測試、小型工程文件（如適用）、窗戶外牆維修記錄、電器保養、封閉前水管電線防水照片、備用材料及工程保養條款。
日後保養包括保持衣櫃通風、清理外露五金上的鹽份、保持窗戶去水孔暢通、定期檢查密封膠、雨後抹乾窗邊地面，以及長時間潮濕時使用抽濕功能。
索取報價
請提供平面圖（連座數、樓層及單位字母）、窗戶及外牆水漬、廚廁、配電箱及任何石屎鼓起位置的照片、預算範圍及目標入住日期。我們會安排上門勘查並提供逐項書面報價。
電話 9135 3998，電郵 enquiry@designd8.com，或使用報價表。