富安花園裝修設計｜馬鞍山近 40 年樓齡居屋全屋翻新
富安花園位於新界沙田區馬鞍山大水坑恆信街 2 號，屬私人參建居屋（居者有其屋計劃第八期丙及第九期乙），由房委會與其士集團合作發展，關吳黃建築師事務所設計，是馬鞍山區首批入伙的屋苑之一。全屋苑共 17 座、分兩期：第 1 期為 1 至 10 座共 2,010 伙，第 2 期為 11 至 17 座共 1,932 伙，合共 3,942 個單位；佔用許可證日期由 1987 年 6 月 10 日至 1988 年 9 月 8 日；層數為第 1 座 21 層、第 2 至 4 座 20 層、第 5 至 10 座 19 層、第 11 至 17 座 27 層，每層 10 戶；實用面積約 429 至 602 呎（建築約 485 至 678 呎），間隔 2 至 3 房；設泳池、兒童及運動設施；鄰近港鐵大水坑站；小學校網 89 區，中學屬沙田區。因兩期施工、四種層數，落樑位置、管道位及單位尺寸各有不同，切勿用鄰居的平面圖或另一單位的完成照做依據。
38 年樓齡改變了什麼
我們亦有 1998 年居屋富康花園的案例：兩者面積及家庭需求相似，但多十年使用年期會令整筆預算重新分配。電力：原有設計遠低於今日負載，通常需要重鋪電線、換配電箱（含漏電保護）、加獨立空調回路，並按傢俬佈置規劃插座及網絡位，位置必須對照櫃內分格才切板。排水：暗藏排水多已達或超過使用年限，單位內更換不難，關鍵是與公用立管的接口，以及反覆滲漏是否其實源自單位外——這決定由誰負責，所以開工前必須有照片記錄。防水：廚廁防水極少能撐四十年，須重做並做蓄水試驗（注水並保持約 24 至 48 小時、記錄結果）才鋪磚。窗戶：窗框老化、密封膠失效、五金鏽蝕常見，亦是窗下牆身潮濕及石屎剝落的常見來源，如需更換應在鄰牆做木器之前完成。水平與落樑：地面傾斜、牆身不垂直屬常態，以可調櫃腳及修邊補板吸收；落樑橫過睡房牆時應做梯級式櫃頂，而非止於樑底浪費上方容積（做法見舊樓木器案例）。石屎剝落：鏽漬、沿鋼筋的直線細裂縫、敲擊空鼓聲、石屎鼓起皆為徵狀，屬結構構件修葺，必須由指定註冊承建商施工並先於重建飾面完成，見石屎剝落維修。
樓齡達 30 年：強制驗樓與強制驗窗
這是大部分裝修公司不會提、但直接影響工期、費用及責任的一節。強制驗樓計劃（MBIS）：樓齡達 30 年或以上的私人樓宇（不超過三層的住用樓宇除外），業主接獲屋宇署法定通知後，須委任註冊檢驗人員（RI）就樓宇公用部分、外牆及伸出物或招牌進行訂明檢驗，並監督檢驗後認為需要的訂明修葺，每 10 年一次；如須訂明修葺，業主須委任註冊承建商在 RI 監督下施工。檢驗範圍包括外部構件及其他實體構件、結構構件、消防安全構件、排水系統，以及公用部分及樓宇外部的僭建物。強制驗窗計劃（MWIS）：樓齡達 10 年或以上，每 5 年一次。對你的裝修有三個實際影響：一、若屋苑正進行訂明修葺，外牆搭棚、供水中斷或通道限制可能與你的工期重疊；二、公用部分被指出的缺陷，可能正是你單位滲水的來源，直接影響由誰付款；三、若單位內剝落連及結構構件，該修葺屬受規管工程，須由註冊承建商施工（本公司為註冊小型工程承建商第 II 類；訂明修葺須在 RI 監督下進行，而 RI 由業主另行委任）。簽裝修合約前應問：大廈是否已收 MBIS 通知、處於周期哪一階段？是否有訂明修葺計劃、搭棚或通道限制會否與我的工程重疊？驗窗是否已完成、我的單位窗戶是否需要修葺？我所在樓層是否有已知的公用排水或外牆缺陷？
四十年來第一次全屋拆
很多單位只做過翻新而未曾全屋拆卸。正確次序為：一、查清大廈法定狀況（MBIS／MWIS、訂明修葺計劃、已知公用部分缺陷）；二、設計前先度尺及全面拍照記錄；三、測試容量而非外觀（電力供應與回路、排水立管狀況與接口、防水是否曾更新）；四、先處理結構及石屎剝落；五、更新基建（電線、排水、防水連蓄水試驗、地面找平、必要時處理窗戶）；六、然後才做間隔及收納規劃（先確認非結構牆，並用收納盤點法按實際容量設計，所有電位對照櫃內分格）；七、最後油漆、燈具及軟裝，並交付物料表及照片記錄。
間隔策略與預算次序
429 至 460 呎兩房：收納集中一幅到頂牆、廚房非結構間隔可打通或改玻璃引入採光、窄位改趟門；次房果斷三選一（地台床、高架床連書桌、衣櫃連書桌）。592 至 602 呎三房：主人房到頂衣櫃連頂櫃及床頭板；第三房多兼書房客房，宜用可變形書桌或掛牆床；加設工作間櫃。玄關：入門即客廳，做透氣鞋櫃連腰高落腳層板、門面鏡及迴牆。廚廁：抽屜櫃取代深身地櫃、高身電器櫃、窄身拉籃；浴室重做防水連蓄水試驗、修正排水斜度、防潮浴櫃連鏡櫃。預算次序：石屎／結構修葺 → 電線排水防水找平 → 廚廁 → 主人房衣櫃及玄關 → 客廳及次房木器 → 裝飾燈具窗簾軟裝。此樓齡必須預留隱藏狀況的暫定金額，並在報價中標明適用單價，令加價變成算術而非壓力下的談判。詳見18 項核對清單。
索取報價
請提供平面圖（連座數、樓層及單位號）、現狀照片（尤其廚廁、窗戶及任何濕漬或石屎鼓起位置）、預算範圍及入住日期，並告知大廈是否已收強制驗樓通知。電話 9135 3998，電郵 enquiry@designd8.com，或使用報價表。