大圍龍鳳樓裝修設計｜1972 年低層舊樓全面翻新
本案例的龍鳳樓（Lung Fung House）位於新界沙田區大圍積富街 15–17 號，佔用許可證日期為 1972 年 7 月 26 日，屬單一低層住宅，公開資料顯示約 3 層、只有 13 個單位，實用面積約 330 至 574 呎，步行往大圍站約 4 至 5 分鐘，小學校網 88 區，中學屬沙田區。
香港有多個名稱相近物業，本頁並非九龍城龍崗道的 Lung Fung Mansion、深水埗龍鳳大廈或黃大仙下邨龍鳳樓。地址、樓齡及物業規模必須分清，否則所有 SEO 實體資料、工期及裝修建議都會錯。
三層住宅與強制驗樓的法律細節
強制驗樓計劃一般適用於樓齡 30 年或以上的私人樓宇，但「不超過 3 層高的住用樓宇」通常獲豁免。公開物業資料把龍鳳樓列為約 3 層住宅，因此它可能屬豁免範圍，但仍須按實際批准用途、層數及有無收到法定通知核實；地下如有非住宅用途、實際層數不同或有其他情況，分析可能改變。
強制驗窗計劃亦一般豁免不超過 3 層的住用樓宇。不受法定通知涵蓋不等於窗戶毋須保養，1972 年樓宇的窗框、鉸位、手掣、固定件、密封膠及排水孔仍應主動檢查。
即使不屬強制驗樓範圍，小型工程制度仍然適用。涉及樑、柱、承重牆及樓板等結構構件修葺，須按正確程序由指定註冊承建商處理。本公司為註冊小型工程承建商第 II 類。
1972 年單位應假設隱藏設施未必可靠
電力：原有系統遠早於現代多部冷氣、電磁爐、電熱水爐、抽濕機、電腦及大量充電設備。應檢查入電、電線、接地、配電箱、回路數量及漏電保護。所有新電位先對照傢俬及櫃內分格。
水管與排水：檢查上水、廚廁去水、地台去水、冷氣去水及與公用立管的接口。鏽蝕、管內收窄、舊式接駁及斜度不足均會引致滲漏及去水慢。
防水：廚廁拆卸後一般應全面重做防水，鋪磚前蓄水測試約 24 至 48 小時並保留記錄。
水平與垂直：地面有斜度、牆身不垂直屬正常預期，地板前先找平，木器用可調櫃腳及修邊補板處理，最終度尺等泥水批盪完成。
窗戶：檢查開關、五金鏽蝕、窗框變形、周邊密封膠及窗下牆身水漬。需要維修或更換時，先做窗才做旁邊木器。
石屎剝落：鏽色水漬、沿鋼筋的直線裂縫、敲擊空鼓、石屎鼓起均須進一步處理；正確維修要鏟除至穩固基層、處理鋼筋、使用修補砂漿並解決水源，見石屎剝落維修流程。
單位問題定公用部分問題
單位內飾面、私人潔具、私人電路、非結構間隔及只服務該戶的管道，通常屬個別業主範圍；結構構件、外牆、公用樓梯、天台、公用排水立管及共用設施，可能屬全體業主責任。實際界線須按大廈公契及問題來源決定。
天花滲水不代表一定由天花所在單位負責，水可能來自樓上、公用排水立管、外牆、天台或管道槽。因此開工前先拍照、記錄水漬走向、測試私人設施、檢查可見公用接口；打開後再拍照並出書面說明。先修後討論會破壞證據。
13 戶小樓，鄰居就是工期
開工前與管理人、法團或受影響住戶確認嘈雜工序時間、送貨日、公共地方保護、停水安排及垃圾清運。入口、樓梯或電梯（如可用）、平台、扶手及鄰居門框先做保護，公共通道同時是逃生通道，不可作材料倉。
涉及公用水管或立管時須提早通知受影響住戶，縮短停水時間並在封牆前測試接口。包裝及廢料應即日運走。在 13 戶大廈，鄰居的合作本身就是工程資源。
先量搬運路線，後開傢俬
不可假設低層大廈的電梯適合工程運輸，應實測街道上落貨位置、入口尺寸、電梯廂及載重（如有）、樓梯淨闊、轉角平台、上層樓梯底淨高、單位門口及室內通道。
若完整櫃身無法通過，就由一開始設計成組裝式模組，在單位內裝配；板厚、背板、連接件及上牆固定全部按現場組裝設計，而不是把工場成品臨時拆散。完整方法見龍鳳樓訂造傢俬案例。
330 至 574 呎間隔策略
約 330 呎：一幅完整到頂收納牆、玄關櫃、清楚的床位策略，以及一張兼工作與飯檯的多功能檯。不要在多幅牆放散亂淺櫃。
約 400 至 480 呎：可安排緊湊一至兩房、主人房衣櫃及有彈性的次房；私隱及隔音容許時，趟門可取消開門弧形空間。
約 574 呎：可支持較完整兩房、客廳收納牆及工作間櫃；次房仍宜在書房、客房及睡房之間保持彈性。
玄關用透氣鞋櫃連落腳層板；廚房用全開式抽屜、高身食物／電器櫃及工作燈；浴室重做防水與去水斜度，配防潮浴櫃及鏡櫃。所有木器先以收納盤點法計算實際容量。
工期、預算及暫定金額
度尺、狀況勘查、責任界定、設計及報價約 2 至 4 週；全面翻新約 8 至 14 週；涉及石屎修葺、公用立管、窗戶、長時間乾燥或通道限制時再延長。由收樓至入住宜預留 3 至 5 個月。
預算次序：結構及石屎修葺 → 外牆滲水及公用排水 → 全屋電線及配電箱 → 單位內水管排水及防水 → 窗戶及地面找平 → 廚廁 → 主收納及玄關 → 其他木器與裝飾。
報價須列明電力檢查重鋪及 WR1、排水與公用立管接口、石屎敲擊及修葺、窗戶及外牆滲水、防水及蓄水試驗、找平批盪、公共地方保護、通道搬運、組裝式木器、以及隱藏問題的暫定金額及適用單價。
交場文件
固定電力裝置完成修理、改裝或增設後，在通電前應由註冊電業工程人員檢查、測試並簽發 WR1 或 WR1(A)，並由註冊電業承辦商加簽。另須保留水壓及排水測試、防水蓄水記錄、MW03／MW04（如適用）、竣工圖、物料五金表、封閉前水管電線照片、電器保養及工程保養條款。
索取報價
請提供平面圖、樓層及單位字母、現狀照片（廚廁、窗戶、配電箱、濕漬及石屎位置）、公共通道照片、有無電梯及公用排水問題、家庭需求、預算及日期。我們會安排上門同時勘查單位與搬運路線，再提供逐項書面報價。
電話 9135 3998，電郵 enquiry@designd8.com，或使用報價表。