大埔林村村屋裝修 II｜三層分區、水壓、天台防水與法定檢查
林村位於新界大埔，是典型鄉郊及村屋地區。村屋並非「面積較大的住宅單位」；多層空間、樓梯、天台、外牆、水壓、排水及村路運輸，會令它成為一項完整的樓宇設施及物流工程。
新界豁免管制屋宇的基本限制
很多新界村屋屬新界豁免管制屋宇，但每幢物業的實際法律及批准狀況必須個別核實。一般新界豁免管制屋宇的豁免標準包括：不超過 3 層、高度不超過 8.23 米（27 呎）、每層上蓋面積不超過 65.03 平方米（700 平方呎）。這些只是一般標準，不代表每幢村屋都有完全相同的批核狀況。
因此，設計前應收集可取得的地契／批地文件、豁免管制證明書、圖則及過往申報記錄、已被確認的僭建物資料，以及任何地政總署或屋宇署通知。
天台是私人地方，不代表可以隨意加建
加建天台房、玻璃屋、儲物房、簷篷、外樓梯、水缸支架、太陽能設備或其他構築物，可能受地契、豁免標準、《建築物條例》及小型工程制度規管。若工程令屋宇超出指定層數、高度或上蓋面積，可能成為僭建工程，亦可能影響整幢屋宇的豁免資格。
部分小型環保及適意設施，在完全符合規定的重量、平均荷載、高度、覆蓋範圍、離天台邊緣距離及位置要求時，可能毋須事先批准；但太陽能熱水設備、光伏系統、水缸、簷篷等各自有不同規定，不可混為一談，亦不應安裝在不容許承載的簷篷上。
D-8 Limited 為註冊小型工程承建商第 II 類，可承辦屬於本公司註冊級別、類型及項目的工程；如工程需要認可人士、註冊結構工程師或其他級別承建商，則須另外委任合資格專業人士。
三層垂直分區
地下：最常使用的共享功能——玄關、客飯廳、廚房，以及條件容許時的一個浴室或洗手間。玄關要處理戶外鞋、雨傘、送貨、工具及運動用品。
中層：適合兒童房、客房及家庭書房；較地下安靜，亦比頂層容易到達。每層應有自己的布巾及清潔用品櫃，避免每日搬運被鋪上落樓。
頂層：可作主人套房或較安靜的睡房，但必須同時考慮天台熱力、上層水壓及每日上落樓次數。家中行動能力較低的人，不一定適合住在景觀最好但最高的一層。
多代同堂時，應考慮將來可否把主要生活功能集中在一層。今天的書房，可能日後要變成睡房或照顧者房。
樓梯同時是通道、房間及收納系統
樓梯寬度、級面與級高一致性、頭頂淨高、扶手連續性及平台照明會直接影響安全。樓梯底的高度逐步下降，不應用相同尺寸層板浪費空間；低位可做遞減式抽屜，高位可做隱門收行李及清潔工具。
如樓梯底或旁邊有電錶、水掣、水泵、配電設備或排水維修位，櫃身必須保留可拆板或維修門。扶手、欄河與相鄰櫃身應在同一張圖紙協調，事後再加櫃通常會出現尷尬接口。
全屋水壓、熱水與排水
村屋要當成一個完整水系統設計，而不是逐個浴室獨立處理。要考慮入水壓力、水缸與水泵配置、喉管尺寸、同時使用多個浴室及洗衣機的需求。頂層花灑通常最容易出現壓力不足；選泵亦不是越大越好，須按完整管路及同時用水量計算。
多個浴室亦要按同時使用情況計算熱水容量，並協調熱水爐類型、容量、位置、供電或燃料、通風及維修通道。濕區應盡量靠近原有直立排水路線，避免過長橫向去水管、斜度不足、臭味及咯咯聲。
天台水缸的更換、移位或支架工程須按其原設計及適用的小型工程或正式審批途徑處理；容量、水頭、結構荷載、距離天台邊緣及支架均不能自行決定。
天台、露台及外牆防水
常見漏水路徑包括：防水膜老化、女兒牆與樓板接口裂縫、喉管及支柱穿透位密封失效、去水位堵塞或地面斜度不足、門檻無足夠高差及外側去水，以及未經批准的構築物把水困在樓板上。
室內天花水漬只是病徵，真正的水路在室外。須先找出及修正外部來源、讓結構乾燥、處理任何石屎剝落，才重做室內天花。
露台及平台門檻應把室內完成面、室外水平、門檻及排水槽視為一個整體設計。單靠一條防水膠並不是排水策略。
若外牆、樓板、樑柱出現鏽漬、空鼓或石屎剝落，相關結構構件修葺屬受規管小型工程，須由指定註冊承建商處理。詳情見石屎剝落維修。
頂層熱力與通風
天台直接受太陽照射，頂層通常比下層熱。天台處理、適當隔熱、窗戶遮陽、空調容量及自然對流應一併考慮。村屋多面有窗，本身比單邊採光大廈有更好對流條件，不應用過多到頂間隔及高櫃堵塞。
外牆旁的深櫃應留通風位，潮濕牆身先處理才做木器；濕區及工作間使用防潮基材，鞋櫃用透氣層板，浴室設有效抽氣。
村路、閘口與搬運
設計大型木器前，先量由公路至最終安裝位置的整條路線：車輛可否進入及掉頭、閘門闊度、外部通道、入戶門、樓梯淨闊、轉角平台及上方淨高。最窄的一點決定最大板件尺寸。
大型衣櫃可設計成組裝式模組，分件經過通道後在單位內組裝；真正的組裝式木器是由一開始就按現場安裝設計，不是把工場完成品臨時拆散。詳見組裝式木器案例。
村路狹窄及搬運距離長，應把物料併成較少但完整的批次，確認車輛尺寸，保護室外路線，並同車帶備連接件、鉸位、滑軌、封邊及補色材料。下雨時不應為保留預約而強行卸下板材、地板及電器。
工期與預算
大規模全屋村屋翻新，施工一般約 12 至 20 週；實際時間視乎樓層數目、天台及外牆工程、防水、水電更新、木器數量、運輸通道及法定程序。設計、度尺、圖則及申報時間另計。
預算優先次序：法定及結構問題 → 天台、外牆及排水水路 → 全屋電力、水壓、熱水及排水 → 廚廁防水 → 樓梯安全及各層通道 → 主要收納、廚房及工作間木器 → 戶外儲物 → 裝飾及活動傢俬。
村屋報價不宜單純與大廈按每呎比較，因為村屋有更多外牆、天台、浴室、垂直水電路線、樓梯及搬運成本。報價應獨立列明天台外牆、泵及水缸、熱水、花園露台排水、樓梯木器、各層電力、戶外櫃、搬運、棚架或工作平台、法定申報及隱藏問題暫定金額。
驗收與交場
同時開啟多個花灑、洗手盆、馬桶、廚房及洗衣設備，測試頂層水壓、熱水穩定及去水；測試天台排水、溢水口及防水；逐層測試空調、冷凝水、電力及照明；固定電力工程完成後索取 WR1／WR1(A)；保留各層竣工圖、防水及排水測試記錄、小型工程或專業申報、物料表、電器保養、封閉前水管電線照片及保養條款。
索取報價
請提供每層平面圖、外牆、天台、樓梯、花園及室內現狀照片、可取得的地契或屋宇記錄、家庭需求、預算範圍及目標日期。我們會安排上門同時檢視房屋及搬運通道，再提供逐項書面報價。
電話 9135 3998，電郵 enquiry@designd8.com，或使用報價表。