Dragon Court 裝修設計｜1967 至 1996 年舊樓翻新診斷
全港至少有六個物業叫 Dragon Court，樓齡跨越 1967 至 1996 年，規模由 8 戶到 360 戶，實用面積由 431 呎到 1,143 呎。你擁有的是哪一個，直接決定工程範圍、預算分配及法定責任。公開紀錄：北角半山龍騰臺 6 號，3 座 360 戶，1980 年 3 月入伙，實用 589 至 1,143 呎，步行往港鐵約 4 分鐘，小學校網 12 區、中學屬灣仔區；大坑道 30 號，1 座僅 8 戶，佔用許可證 1981 年 3 月 10 日，實用 1,136 呎，小學校網 12 區；半山堅道 28 號（恒基發展），1 座 52 戶，佔用許可證 1996 年 7 月 9 日，實用 570 至 625 呎、3 房間隔，小學校網 11 區；大埔太明里 22-28 號，1 座 32 戶，1972 年 3 月入伙，實用 431 至 460 呎，小學校網 84 區、中學屬大埔區；筆架山東寶庭道 6 號，11 至 12 座但僅 44 戶，1967 至 1968 年落成，實用 645 至 1,101 呎，小學校網 41 區；何文田窩打老道 100 號，1 座 72 戶，佔用許可證 1967 年 2 月 17 日，實用 720 至 746 呎，小學校網 34 區、中學屬九龍城區。請提供完整地址（連座數、樓層、單位）及佔用許可證年份，我們會按正確物業報價。
四個樓齡帶，四份功課
1960 年代：假設原有設施無一可留——全屋重鋪電線（新配電箱連漏電保護）、更換暗藏排水、全面重做防水並蓄水試驗、地面找平、更換或大修窗戶；牆身不垂直、地面不水平屬常態，以可調櫃腳及修邊補板吸收；石屎剝落應當作「很可能有」而非「可能有」；並須先查通道，此年代樓宇多數無貨梯，木器要做成按樓梯尺寸分件的組裝式（做法見龍鳳樓通道優先案例）。1970 年代：基建功課相同，但通常有貨梯及管理處，須辦工程申請、承建商保險、可退還押金、保護標準及施工時間；此年代樓宇已穩穩落在強制驗樓的樓齡帶內，公用部分的訂明修葺可能與你的工期重疊，定入伙日期前應先問。1980 年代：基建之外多了「幾何」問題——落樑深、管道包位、窗台打斷牆身、地面單邊傾斜，木器要做梯級式及修邊（見舊樓木器案例；窗台專門做法見御皇臺案例）。1990 年代：電力仍需提升以應付現代負載，排水及防水多數要更換，水平較好但未完美；因隱藏工程佔比較低，更多預算能落到看得見的部分，但次序不變、蓄水試驗照做。四個年代唯一共通的規則：先做無法回頭的部分，再花錢在可回頭的部分——油漆、燈具、窗簾、活動傢俬都可逆，封在磁磚後面的電線不可逆。
六個都超過三十年樓齡
即全部落入強制驗樓計劃（MBIS）的樓齡帶：樓齡達 30 年或以上的私人樓宇（不超過三層的住用樓宇除外），業主接獲屋宇署法定通知後，須委任註冊檢驗人員（RI）就公用部分、外牆及伸出物或招牌進行訂明檢驗並監督訂明修葺，每 10 年一次；如須訂明修葺，業主須委任註冊承建商在 RI 監督下施工。檢驗範圍包括外部構件及其他實體構件、結構構件、消防安全構件、排水系統及僭建物。強制驗窗計劃（MWIS）則適用於樓齡 10 年或以上，每 5 年一次；窗框密封膠老化及五金鏽蝕亦是窗下牆身潮濕及石屎剝落的常見來源。單位內的結構構件修葺屬指定小型工程項目 2.17（第 II 級別 AB 類型），必須由指定註冊承建商施工，本公司為註冊小型工程承建商第 II 類，第 II 類以 MW03 開工、MW04 完工申報（詳見石屎剝落維修）。應向管理處問三條問題：是否已收 MBIS 通知、處於十年周期哪一階段？是否有訂明修葺計劃、搭棚或停水會否與我的工程重疊？我所在樓層是否有已知的公用排水或外牆缺陷？
8 戶與 360 戶：設計差不多，物流差天共地
360 戶大廈：有管理處、正式工程申請連時間表、承建商保險及可退還押金、貨梯預約（多戶同時裝修時競爭激烈）、明確的電梯大堂走廊保護標準、指定運輸路線及垃圾安排、嚴格執行的噪音時段。8 至 52 戶小廈：多數與業主立案法團或鄰居直接協商；貨梯有限甚至沒有、亦無卸貨區，板件要按梯廂或樓梯尺寸分件；大堂細，塵埃無處可散，圍封更重要；施工時間實際由隔鄰住戶監督；但審批快、無需排隊爭通道，而鄰居的善意本身就是工程資源。另外地址本身亦有限制：半山及大坑街道陡斜狹窄、上落貨空間有限，須預先安排時段及搬運距離（見半山物流案例）；筆架山低密度分座規劃；大埔或何文田若無電梯，就要按樓梯規劃。
431 至 1,143 呎的間隔策略
431 至 460 呎：容量就是全部論據——一幅到頂收納牆、玄關透氣鞋櫃連落腳層板、床位果斷三選一、廚房改抽屜櫃連高身電器櫃；保持由玄關望出的最長對角線通透，窄位改趟門（做法見納米及開放式單位案例）。570 至 746 呎：最常見的家庭區間——主人房到頂衣櫃連頂櫃及床頭板、次房地台床或衣櫃連書桌、工作間櫃收吸塵機及晾衫架、客廳電視牆藏設備並設透氣位。1,101 至 1,143 呎：收納不再與通道爭位，主人套房可做衣帽區、書房自成一室、洗衣工作區成立；長櫃需更嚴公差及同批飾面，因九米長櫃兩毫米偏差已明顯（見大戶型案例）。所有面積共通：按實際收納量設計（先量掛桿長度、疊放堆數、鞋數、行李，見收納盤點法），並全屋做通風節點，因為舊樓的變數是牆而不是櫃。
工期、預算與暫定金額
設計出圖報價一般 2 至 4 週；全屋拆卸施工約 8 至 14 週；由收樓到入伙宜預留 3 至 5 個月。舊樓會延長工期的因素：石屎或結構修葺（含養護時間）、涉及公用立管的排水更換、須先於鄰牆木器完成的窗戶工程、受潮單位的乾燥時間、無貨梯的搬運及現場組裝、以及與屋苑正在進行的訂明修葺協調。預算：水電加泥水約 20 至 25%、木工約 20 至 25%，1960 至 70 年代單位的基建佔比會在上限。次序：結構修葺 → 電線排水防水找平 → 廚廁 → 主人房衣櫃及玄關 → 客廳及次房木器 → 裝飾軟裝。最後一點很重要：報價單完全沒有暫定金額，反而應該令你擔心——此樓齡有些狀況拆之前根本看不到（排水已壞、批盪鬆軟、櫃背潮濕、石屎離層），沒有暫定項目的報價，要麼未認真勘查，要麼準備事後加價。我們會清楚標明暫定項目及適用單價，令加價變成算術。核對用18 項清單。
索取報價
請提供完整地址（連座數、樓層、單位）、佔用許可證年份（如知道）、平面圖、現狀照片（尤其廚廁、窗戶及任何濕漬或石屎鼓起位置）、大廈是否有貨梯、以及是否已收強制驗樓通知。電話 9135 3998，電郵 enquiry@designd8.com，或使用報價表。