Grandview Garden 裝修設計｜買二手樓前的驗樓、付款階段與工地監督
全港有四個屋苑叫 Grandview Garden，樓齡由 1985 至 1999 年，規模由 150 伙到 2,230 伙。上環必列者士街 18 號雍翠臺：2 座、每座 25 層、每層 3 戶、150 伙，1994 年 3 月入伙，裕泰興發展，實用 376 至 395 呎，小學校網 11 區。黃竹坑南朗山道 8 號：2 座 294 伙，1985 年 3 月 21 日入伙，新鴻基發展，實用 294 至 565 呎，小學校網 18 區，鄰近黃竹坑站。土瓜灣寶昌街 71 號：4 座 512 伙，1993 年 3 月 26 日入伙，嘉華發展，實用 354 至 645 呎，小學校網 34 區。鑽石山蒲崗村道 185 號宏景花園（居屋）：6 座 2,230 伙，1999 年 11 月 18 日入伙，實用 467 至 584 呎，小學校網 45 區。請先確認是哪一個——四者相差十四年樓齡、規模相差十五倍。訂造傢俬的收納盤點法及物料五金比較見同名訂造傢俬案例；本頁講買樓、勘查與合約。
睇樓時要看的不是房間，是設施
七步：一、確認佔用許可證年份及屋苑規模（樓齡比賣方任何說法更能預測裝修範圍；同時記下座數、伙數、有無貨梯、是否落入強制驗樓樓齡帶）；二、打開電錶／配電箱（數回路、看有無漏電保護、判斷是否原裝——原裝配電箱幾乎等於要重鋪電線，而這是全屋最大的隱藏開支）；三、開水並看水去哪（所有水龍頭及花灑同時開數分鐘、每個馬桶沖水，看是否積水、聽有無咯咯聲、檢查每個洗手盆下方有無水漬或臨時維修——排水慢是立管問題，鋪新磚解決不了）；四、找四個潮濕徵狀（鏽色水漬、沿鋼筋的直線細裂縫、敲擊空鼓聲、局部油漆鼓起或剝落；出現在天花、樑或外牆即指向石屎剝落，屬受規管工程，見石屎剝落維修）；五、試窗並看窗下牆身（每扇窗開關、檢查密封膠及鉸位鏽蝕、看窗下牆有無水漬——密封膠老化是窗下牆潮濕的常見來源）；六、拍照及量度（每間房由兩個角落各拍一張、拍配電箱、拍每個洗手盆下方、拍任何可疑位置；並量每間房最長那幅牆，讓設計師可核對平面圖與現實——售樓圖會簡化幾何）；七、向管理處問三條問題（是否已收強制驗樓通知？是否有訂明修葺計劃？該樓層有無已知的公用排水或外牆缺陷？）。我們可陪同未決定的客戶睇樓——落訂前的二十分鐘，價值高於事後任何議價。
分辨「執靚咗」與「修好咗」
二手樓放售前油漆很常見，不代表有問題，但值得分辨。快速翻新的跡象：浴缸及面盆接口的矽膠被油漆蓋過（真正維修會換膠而非油上去）；窗鉸及手掣被油漆封住（即窗戶只上色未保養）；地腳線頂及地板邊緣有油漆（趕工而非準備充足）；全屋一致但只有一幅天花新油（要問上面發生過什麼）；油漆味新鮮加上敲擊有空鼓聲；只有一幅牆前面放滿傢俬或雜物箱（可能遮住水漬）；只有一扇窗換過新矽膠。真正令人安心的反而是：明顯非原裝的配電箱、回路有標籤、有漏電保護；洗手盆下方見到已更換的排水管、接口整齊一致；窗戶開關順暢、密封膠仍有彈性；門檻位地面水平、地板無空鼓聲；以及有文件——會保留證明書及物料表的業主，通常也認真保養過單位。以上都不決定「買唔買」，只決定「用幾多錢」——需要全面更新基建的單位不是壞單位，而是成本已知且可量化的單位；勘查的目的，是令這筆成本在議價前就浮現，而不是之後。
勘查如何變成預算
一般住宅工程中，水電加泥水約佔工程費 20 至 25%，木工訂造約 20 至 25%；勘查改變的是你落在區間的哪一端，以及需要多大的預備金。三種情況：設施已更新的單位（前業主已換電線、排水、防水）——基建佔比在下限、更多預算落到看得見的部分、預備金較小；原裝設施的單位——重鋪電線、更換排水、重做防水全部要做，基建佔比在上限，而且次序無法壓縮；有潮濕或石屎剝落的單位——另加由指定註冊承建商施工的結構修葺，以及飾面之前的養護及乾燥時間；實際面積要鏟開才確定，故必須有清楚標明的暫定金額。固定預算下的優先次序：結構修葺 → 電線排水防水找平 → 廚廁 → 主人房衣櫃及玄關 → 客廳及次房木器 → 裝飾軟裝。另外，任何按呎價都必須說明用實用抑或建築面積，用建築面積會令每一項報價被放大（見18 項核對清單）。
付款階段：付進度而非付日子
付款條款決定裝修期間由誰承擔風險。原則：一、掛勾已完成並驗收的工序而非日曆日期，每個階段在合約中定義清楚（例如拆卸及保護完成、水電第一次埋線完成並驗收、泥水及防水完成連蓄水試驗記錄、木器安裝完成、實質完工），雙方都知道什麼觸發付款；二、首期要合比例——訂金用於動員及首批訂料是合理的，但未開工就收極大比例並不合理，因為把早期風險全轉嫁業主；應問清楚訂金實際支付什麼，並期望得到直接答覆；三、保留尾數至交場完成——最後一期應在執漏完成及交場文件（竣工圖、物料表、電力完工證明書、蓄水試驗記錄、保養條款）發出後才到期（完整交場文件見C 室案例）；四、變更先計價後施工——每項範圍改動都應書面計價及批准後才做，把變更留到最後、在趕住入伙的壓力下才算，是關係與預算同時破裂的方式；五、暫定金額要標明為暫定——舊樓有些狀況拆之前看不到，列明適用單價的暫定項目會令加價變成算術；1980 至 90 年代單位的報價若完全沒有暫定項目，要麼未認真勘查，要麼準備事後加價（詳細論述見龍苑案例）。
工地監督應該交付什麼
「工程管理」每份報價都寫，實際上應該包括五件事：一、一個有名有姓的聯絡人（熟悉圖紙、能即時回答而不用問三個人；設計連工程的結構優勢見比較一節）；二、約定的匯報節奏連照片（住宅單位一般每週一次，關鍵工序期間更密；照片比文字重要，尤其即將被封閉的部分）；三、封閉前的停工點檢查——三個最重要：水電第一次埋線（封牆前核對插座、開關、網絡位與傢俬佈置及櫃內分格，此時仍可改）、防水蓄水試驗（鋪磚前注水並保持約 24 至 48 小時、記錄結果，因為防水失效若事後才發現，就要拆掉已完成的飾面）、木器現場取樣板（泥水完成後、開料之前，因為櫃是按實建尺寸而非圖紙尺寸切割）；四、書面變更紀錄（持續、註明日期、累計，令客戶隨時知道現時合約總額，而非最後才發現）；五、老實匯報延誤（材料遲到、貨梯時段失去、拆卸後發現意外狀況都會發生；發生時匯報可以調整工期，最後才講的不是工程管理，而是有日期的藉口）。
工期與間隔策略
設計出圖報價 2 至 4 週；二手單位施工約 8 至 14 週（拆卸 3 至 7 日、泥水防水 5 至 10 日、水電 7 至 14 日、木工 14 至 21 日、油漆 5 至 10 日、安裝清潔 5 至 7 日）；由收樓到入伙宜預留 3 至 5 個月。可以在收樓前就開始設計——平面方案、收納盤點及物料方向都可用平面圖及睇樓照片推進，最終度尺仍要等收樓，但前半段工期不必空等。亦建議入伙前完成裝修：空置單位可並行施工、省卻保護及搬動傢俬成本、工期較短（住人逐間施工的做法見柏景灣案例）。間隔策略：294 至 395 呎——收納集中一幅到頂牆、玄關透氣鞋櫃連落腳層板、床位果斷三選一、廚房改抽屜櫃（做法見納米單位案例）；430 至 520 呎——主人房到頂衣櫃連頂櫃及床頭板、次房按用途三選一、加工作間櫃；565 至 645 呎——第三房可真正兼書房客房（可變形書桌或掛牆床），客廳可做完整電視特色牆連透氣設備位。所有面積共通：按實際收納量設計（見收納盤點法），深櫃背留通氣位。
索取報價
請告知是哪一個 Grandview Garden（連座數、樓層及單位），並提供平面圖及現狀照片（尤其配電箱、洗手盆下方、窗戶及任何水漬）。若尚未完成交易，我們可陪同睇樓評估裝修範圍再決定。電話 9135 3998，電郵 enquiry@designd8.com，或使用報價表。