大埔林村村屋裝修｜買入及翻新前的盡職審查
林村位於新界大埔，是典型村屋及鄉郊住宅地區。村屋設計不應由風格開始，而應先回答五個問題：現有建築是否符合記錄？有無僭建物？污水去向是公共污水渠還是化糞池？天台外牆有無滲水？材料及設備能否經村路、閘口及樓梯運到安裝位置？
新界豁免管制屋宇的一般限制
很多新界村屋屬新界豁免管制屋宇，但每幢的地契、豁免及圖則情況均須個別核實。一般豁免標準包括：不超過 3 層、高度不超過 8.23 米（27 呎）、每層上蓋面積不超過 65.03 平方米（700 平方呎）。外觀同樣是三層村屋，不代表天台房、簷篷、外樓梯、露台或花園構築物全部有批准。
設計前應收集地契及地段資料、豁免管制證明書、圖則及過往申報、小型工程記錄、已確認或未處理的僭建物，以及任何地政總署或屋宇署通知。不要因為加建已存在多年、鄰屋亦有同類做法、或買入時已經存在，就假設它屬合法工程。
申報僭建物不等於合法化
符合申報計劃條件的僭建物，在成功申報後可能暫緩執法，但申報不會把構築物變成已批准工程。業主仍須按計劃規定，每 5 年委任合資格人士檢查該構築物及其對主體結構的影響，並提交安全證明及相關文件。
屋宇署仍可對構成明顯危險或嚴重風險的僭建物採取即時執法。因此，設計師不應把新天花、櫃身或水電永久固定在可能日後要拆除、加固或檢查的構築物上。
買入有申報僭建物的村屋時，應索取申報記錄、最近一期五年安全檢查及證明，並由律師審閱業權及計劃文件。
村屋污水：公共污水渠定化糞池
部分村屋已接駁公共污水渠，未有公共污水渠的地區則常用化糞池及滲濾系統。設計廚房、浴室或洗衣位置之前，必須確認最終污水去向，否則平面圖可能畫得出，但排水斜度、接駁位置或系統容量根本不容許。
合適的污水處理系統應同時處理廁所污水及洗滌污水，即花灑、浴缸、洗手盆及鋅盆等排出的污水。直接排放或化糞池／滲濾系統滿溢而造成污染並不可接受；環保署亦可在有需要時要求住戶安裝合適污水設施或接駁公共污水渠。
化糞池檢查及清理
環保署指引建議至少每 6 個月檢查一次化糞池及量度污泥深度；使用量大時須更頻密檢查。當污泥厚度超過約 30 厘米，或超過總水深四分之一，又或者出水口有堵塞情況，就需要安排清理。每次檢查、清理及維修都應保留記錄。
警號包括：花園或通道長期有污水味；渠蓋或檢查口滿溢；乾燥天氣下泥地仍長期濕潤；多個去水位同時去水慢或發出咯咯聲；最低位置出現倒灌；化糞池位置上方近期有不明石屎補修。
花園地台、戶外櫃、花槽或加建不可遮住化糞池檢查口及清理車／喉管所需通道。若未有公共污水渠，設計亦應預留日後接駁可能；新的化糞池或滲濾系統不應設在屋與屋之間的狹窄巷道，令日後檢查及清理無法進行。
買入村屋前的七步檢查
一、核對土地及屋宇記錄；二、找出天台房、簷篷、露台、外樓梯、花園構築物、支架等未必有記錄的部分；三、檢查天台防水、外牆裂縫、窗框密封、石屎剝落及去水；四、確認公共污水渠或化糞池路線、檢查口及保養記錄；五、同時開多個水位測試頂層水壓及熱水、檢查電力供應及配電箱；六、量度村路、掉頭位、閘口、外部通道、門口、樓梯及平台；七、按勘查結果先計結構、水路、污水、水電及通道成本，再分配室內飾面預算。
天台、外牆及石屎
先從室外找水路：天台防水膜、女兒牆接口、管道穿透、去水及溢水、門檻、露台地台斜度、窗框密封及外牆裂縫。室內天花水漬只是最後病徵，不能只在室內批灰油漆。
若見鏽色水漬、沿鋼筋的直線裂縫、敲擊空鼓或石屎鼓起，可能屬鋼筋鏽蝕引致的石屎剝落。結構構件修葺必須由指定註冊承建商處理，本公司為註冊小型工程承建商第 II 類。正確維修方法見石屎剝落維修流程。
全屋水電與垂直分區
多層村屋要當成一個完整水系統：同時開多個浴室及洗衣機，測試頂層水壓；按管路及用水量選水泵，而不是單純選最大馬力；按浴室數量及同時使用計算熱水容量；濕區盡量靠近適合的直立排水線，避免過長橫向去水。
地下通常放最常使用的玄關、客飯廳、廚房及可用時的浴室；中層放兒童房、客房及書房；頂層可放主人套房，但須考慮天台熱力、水壓及每日上落樓次數。各層應有自己的布巾及清潔用品櫃。詳細多層分區、水壓及樓梯做法見林村村屋 II。
村路及物料運送
大型傢俬及設備落單前，先量度公路、車輛掉頭位、閘口、外部通道、入戶門、樓梯及轉角平台；最窄位置決定最大板件尺寸。大型衣櫃可分成組裝式模組運入單位後組裝，詳見組裝式木器案例。
村路及緊急通道必須保持暢通，拆卸垃圾及包裝不可長期放在路邊。物料應合併成較少但完整的批次，並同車帶備常用五金及修補物料，減少因缺少零件而重複運輸。
工期與報價
大規模村屋全屋翻新，一般約需 12 至 20 週施工；實際時間視乎樓層、結構及石屎修葺、天台外牆防水、污水系統、水電更新、木器、通道及法定程序。設計、度尺、圖則及專業申報另計。
預算優先次序：法定及安全問題 → 結構及石屎修葺 → 天台外牆及排水 → 化糞池／污水處理 → 水壓熱水及電力 → 廚廁防水 → 樓梯及必要木器 → 戶外收納 → 裝飾及活動傢俬。
村屋報價應獨立列出記錄及專業查核、天台外牆、化糞池／公共渠接駁、水缸水泵、熱水、電力、棚架或工作平台、搬運及組裝、法定申報及暫定金額。只用每呎價比較村屋與大廈並不可靠。
交場文件
應包括各層竣工圖、屋頂及排水記錄、化糞池或污水接駁資料、水壓熱水測試、防水測試、電力 WR1／WR1(A)、小型工程及專業申報、物料表、電器保養、封閉前水管電線照片，以及化糞池日後檢查、清理及維修記錄表。
索取報價
請提供每層平面圖、外牆、天台、樓梯、花園及室內照片、可取得的土地及屋宇記錄、公共污水渠或化糞池資料、通道照片、家庭需求、預算範圍及目標日期。我們會安排上門檢查房屋及搬運通道，再提供逐項書面報價。
電話 9135 3998，電郵 enquiry@designd8.com，或使用報價表。